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¿Qué atraerá la compra de bienes raíces en Tailandia en 2024?

En tiempos de crisis y caída del rublo, invertir en bienes raíces es una de las soluciones más confiables para preservar los activos. El número de personas que compran propiedades en el extranjero crece cada año. Tailandia sigue siendo un lugar popular entre los rusos para comprar bienes inmuebles tanto para vivir como para invertir.

Cinco factores clave del atractivo de inversión de Tailandia

1. La estabilidad de la moneda nacional es uno de los indicadores más importantes para un inversor. La moneda tailandesa (THB) es una de las cinco monedas más fuertes y estables del mundo y su poder adquisitivo no se ha caído en más de 10 años.
2. Turismo. Tailandia se encuentra entre los 20 países más visitados del mundo según la OMT. Lo atractivo es la falta de una estacionalidad pronunciada. En la temporada "alta" vienen aquí turistas de la CEI y Europa. Durante la temporada "baja", hay muchos invitados de China y otros países del Sudeste Asiático, así como de Australia. Para los inversores y turistas de China, no hay ninguna diferencia en la época del año, vienen a Phuket durante todo el año.
   "También cabe señalar que, según estadísticas de diversas fuentes, hoy (finales de 2023) Phuket ha alcanzado aproximadamente el 70% de la recuperación del tráfico turístico en relación con el período anterior a la crisis. Y esto sugiere que el turismo El potencial todavía no está en su punto máximo", afirma Oksana Sharakina, directora del VelesClub Int. oficina de representación en Tailandia.
3. El mercado inmobiliario se encuentra en una fase de crecimiento. El crecimiento del mercado inmobiliario en Tailandia, en particular en Phuket, está influenciado por el hecho de que hay pocos terrenos en el país en los que se permite la construcción y existen restricciones estrictas a la construcción masiva de rascacielos (no superiores a 7 pisos). Por supuesto, esto tiene un buen efecto sobre la ocupación y los ingresos inmobiliarios. Al mismo tiempo, en Tailandia funcionan todas las estrategias de inversión, lo que permite obtener altos ingresos en USD: reventa, alquiler, estrategia mixta. El período de recuperación promedio es de 7 a 8 años.
   "Trabajamos en más de 20 países y, de hecho, la dirección asiática, en particular Tailandia, Phuket, muestra algunos de los indicadores de inversión más altos del mundo. Por ejemplo, el rendimiento del alquiler en Phuket es de hasta el 12% , mientras que en Europa el 6% se considera un indicador decente." - El socio director general y fundador Sergey Tumanov hace una evaluación.
4. Impuestos. En Tailandia, los impuestos a la propiedad se encuentran entre los más bajos. 1-2% del precio de la propiedad que pagará al comprar, dependiendo de cómo se ejecute la transacción: en dominio absoluto o en arrendamiento. El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria tiene una escala progresiva y, según los estándares rusos, es insignificante. El tipo máximo para los extranjeros sobre los ingresos procedentes del alquiler de bienes inmuebles es del 15%, pero puede reducirse legalmente al 3%. El impuesto sobre las ventas también dependerá de la forma de propiedad absoluta o arrendada y, en la mayoría de los casos, este impuesto se puede dividir entre el comprador y el vendedor.
5. Una estrategia de desarrollo clara. Así, el plan quinquenal de desarrollo de Phuket supone la consecución de los siguientes objetivos

• Convertirnos en un centro de cultura gastronómica;
• Convertirnos en un centro de turismo médico y de salud global;
• Desarrollo del turismo deportivo;
• Convertirnos en un centro educativo internacional;
• Implementar tecnologías digitales (ciudad inteligente);
• Convertirnos en un centro de turismo marítimo.

Al mismo tiempo, el desarrollo de infraestructura desempeña un papel crucial para lograr estos objetivos, según las autoridades.

¿Cómo elegir una propiedad para invertir en Tailandia en 2024?

Al invertir en bienes raíces en cualquier país, es necesario tener en cuenta una serie de factores que afectan directamente el potencial de inversión: el desarrollo económico del país, la ubicación, la confiabilidad del desarrollador, la calidad de la construcción, los riesgos. Y, por supuesto, la elección del objeto de inversión dependerá del objetivo y la estrategia.

Convencionalmente, en Tailandia hay varias áreas que suelen tenerse en cuenta a la hora de comprar bienes inmuebles.

Phuket o Pattaya

Tradicionalmente, los lugares turísticos incluyen Phuket y Pattaya. Sin embargo, si miras un poco más a fondo, puedes decir que el flujo turístico se ha recuperado por completo sólo en Phuket. En Pattaya, el proceso de superación de la crisis del covid se ha retrasado y un factor importante hoy es la falta de un aeropuerto propio. Mientras que el aeropuerto de Phuket recibe hasta 12 millones de turistas al año.

Hoy en día, Pattaya ofrece propiedades de inversión más asequibles, pero hay que tener en cuenta el riesgo de un mayor retorno de la inversión y menores rendimientos de alquiler.

Los inmuebles turísticos de Phuket muestran una alta rentabilidad estable, en promedio hasta el 30% al comprar un objeto al inicio de las ventas. Los ingresos por alquileres también se mantienen en un nivel alto: hasta el 12%. Además, algunos promotores ofrecen la opción de rentas de alquiler garantizadas e incluso la posibilidad de obtener una hipoteca para extranjeros al 6%.

Otros lugares populares en Tailandia

Todo el mundo conoce centros turísticos tan populares como Koh Samui, Krabi y Phang Nga, pero pocas personas consideran estos lugares para inversiones inmobiliarias. De hecho, aquí el inversor necesita una evaluación más exhaustiva de todos los factores que afectan la rentabilidad y la preparación para un retorno menos rápido de los fondos invertidos. Pero es en estos lugares donde se puede comprar una villa en la primera línea de costa a buen precio, cuyo precio sólo aumentará con los años y siempre estará en demanda de alquiler.

"Miremos a Koh Samui, por ejemplo. Desde 2009, está prohibida la construcción de apartamentos en condominios en la isla, y las restricciones de altura son de 6 a 12 metros. Esto explica el predominio de las villas. y bungalows en Koh Samui, y el stock de apartamentos y hoteles no se ha actualizado en absoluto. Por lo tanto, la construcción de un nuevo proyecto de este tipo en la isla puede dar un buen retorno al inversor. Algunos desarrolladores han iniciado la construcción activa de condominios con Hemos desarrollado una infraestructura interna en la isla y tenemos algo que ofrecer a los inversores". - especifica el analista jefe de VelesClub Int. Ksenia Shamitko.

La capital es Bangkok

Si hablamos de la capital de Tailandia, Bangkok cuenta con una infraestructura moderna y desarrollada. Es una de las ciudades más populares y visitadas de todo el sudeste asiático. Siempre existe una demanda estable de bienes inmuebles locales, incluido el alquiler. Como resultado, esto garantiza su atractivo para la inversión, pero la rentabilidad será menor que en las ubicaciones turísticas.

¿Qué es importante saber al comprar una propiedad en Tailandia?

1. La forma de propiedad (propiedad absoluta) o arrendamiento (propiedad de hasta 90 años en total) para comprar bienes inmuebles en Tailandia depende directamente del propósito de la estrategia de compra e inversión. La ley tailandesa protege los derechos tanto del Reino como los derechos del inversor, por lo que es importante elegir cuidadosamente al promotor y estudiar detenidamente el contrato.
2. Si está planeando comprar una villa, tenga en cuenta que sólo el edificio en sí puede ser propiedad total de un individuo. Para registrar el terreno en dominio absoluto, deberá abrir una empresa en Tailandia. Sin embargo, no es tan difícil como parece y VelesClub Int. ayuda en esto.
3. La compra de bienes inmuebles según la ley tailandesa no da derecho a obtener un permiso de residencia. Al mismo tiempo, existen visas de residencia de larga duración alternativas, incluida la posibilidad de participar en el programa Elite de Tailandia y obtener una visa de inversión por hasta 20 años.
4. El proceso de herencia depende en gran medida de la forma de propiedad en la que está diseñado el objeto. De hecho, sólo al registrar bienes inmuebles en Freehold, los herederos se convertirán en propietarios plenos del objeto después de que el administrador reciba una decisión judicial sobre el caso de herencia. Pero no se apresure. Al comprar un objeto para alquiler (Arrendamiento) en el contrato, puede establecer un punto de transferencia del derecho de arrendamiento a sus sucesores legales.
5. Todos los objetos en construcción en Tailandia del desarrollador se pueden comprar a plazos antes del final de la construcción, ya que el pago inicial será de hasta el 30%. Al mismo tiempo, algunos desarrolladores también tienen opciones de pago a plazos de 3 a 5 años al 5-7% o la posibilidad de obtener un préstamo para extranjeros al 6% por hasta 15 años. Aún más atractivas para el inversor serán las ofertas de rentabilidad garantizada de 1 a 3 años o de recompra. Vale la pena señalar que el inversor siempre tiene la opción de alquilar el objeto por su cuenta o utilizar los servicios de una sociedad de gestión profesional especializada que se encarga del alquiler del objeto en sí, y el inversor, estando en cualquier lugar del mundo. mundo, recibe un ingreso estable.
6. Los desarrolladores brindan la oportunidad de revender un objeto en cualquier etapa de la construcción con la transferencia de deuda a otra persona, lo que permite a los inversores obtener el máximo rendimiento al invertir en un objeto en construcción invirtiendo un pago inicial mínimo y varios pagos a plazos. sin cerrar los pagos por completo. Esta estrategia de inversión es reconocida como la más rentable.

La compra de bienes inmuebles en cada país tiene sus propias peculiaridades y matices, y elegir un objeto, tanto para invertir como para vivir, requiere tiempo para estudiar el mercado.